Franco Alberto Ernesto y otra c/ Moreno beatriz Graciana s/ Res. de contrato y daños y perjuicios.
A C U E R D O
En la ciudad de La Plata, a dieciséis de abril de mil novecientos noventa y seis, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Mercader, San Martín, Pisano, Negri, Laborde, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa Ac. 54.864, "Franco, Alfredo Ernesto y otra contra Moreno, Beatriz Graciana y Pérez, César A. (escribano). Resolución de contrato y daños y perjuicios".
A N T E C E D E N T E S
La Sala I de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Mar del Plata revocó parcialmente el fallo de primera instancia.
Se interpuso, por la parte actora, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley.
Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente
C U E S T I O N
¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?
V O T A C I O N
A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Mercader dijo:
I. A) La Cámara analizó el boleto suscripto por las partes, y extrajo las siguientes conclusiones:
1) Que la cláusula segunda -que estableció que la suma de A 50.000 que los adquirentes abonaron en ese acto "a cuenta de precio y como principio de ejecución" quedaba depositada hasta tanto dicho boleto sea ratificado por el cónyuge del vendedor, advertía que la señora Beatriz Graciana Moreno no era titular absoluta del dominio, o de las acciones que se transmitían, porque el inmueble no se hallaba aún escriturado.
2) Que la ratificación del cónyuge significó una condición puesta a los efectos de la existencia del negocio: si se producía, se convalidaba la promesa de venta; y si ocurría lo contrario, quedaba sin efecto.
3) Que la promitente no guardó para sí los A 50.000 que se abonaron al firmar el boleto, sino que quedaron en depósito en la escribanía hasta tanto se produjera el hecho futuro e incierto convenido.
4) Que dicha suma no debió interpretarse como que se había entregado "a cuenta de precio y como principio de ejecución", al no ser "embolsada" por la promitente sino que se dejó en manos de un notario con la obvia intención de garantizar su devolución si la condición no se cumplía.
5) Que si bien la cláusula de mención tenía relación directa con el derecho de arrepentimiento, vedándolo cuando se acepta que el pago significa un hecho ejecutorio de la convención, se trató de una cuestión ajena a la sucedida en autos, donde no se ejercitó un arrepentimiento, sino que no sucedió el hecho al cual se condicionaba la compraventa.
6) Que se trató de un contrato sujeto a una condición, no cumplida ésta el vínculo jurídico se extinguió retroactivamente a la fecha de la contratación, no pudiendo por ello hablarse de incumplimiento de obligaciones que ya no eran tales, y por ello no debió condenarse a la demandada a devolver una suma igual a la recibida,-(el dinero entregado por los compradores se devolvió, según consta al dorso del boleto)- ya que la señora Moreno de Bibbó no se arrepintió, siendo que su promesa quedó como si no hubiese sucedido.
7) Que el incumplimiento que dio pie a la resolución y a la reparación de los daños y perjuicios debió reflejar la violación de un deber contractual o legal, sea por culpa, sea por dolo y "aquí encontramos que no puede reprocharse a la cónyuge no haber logrado la conformidad de su esposo por que no se obligó a ello" (los subrayados me pertenecen).
B) Ratificando lo resuelto en primera instancia, no consideró al escribano actuante incurso en responsabilidad profesional porque:
1) Si la operación se frustró por la elevada inflación existente, -y con ella, las expectativas creadas no debe atribuirse al asesoramiento del notario.
2) Si el señor Bibbó se negó a ratificar el instrumento, no es algo que dependiese de la voluntad de aquél.
3) No siendo la responsabilidad profesional objetiva fue menester acreditar la culpa en cualquiera de sus modalidades (negligencia, imprudencia, impericia), lo que no ha sucedido.
II. El recurso es parcialmente fundado.
1. Tiene razón el recurrente cuando sostiene que incurre en violación legal el tribunal a quo cuando concluye que el acto estaba sujeto a una condición al depender del asentimiento del otro cónyuge.
Ello es así porque son caracteres de la condición, conforme fluye del art. 528 del Código Civil, a) que sea incierta; b) que sea futura; y c) que sea incoercible. Como lo señala Llambías ("Código ...", t. II-A, pág. 195) este último carácter significa que no sea susceptible de compulsión por medio de una acción judicial. Por lo tanto y dado que el art. 1277 del mismo Código prevé que ante la negativa sin justa causa a prestar el consentimiento, el juez podrá autorizar el acto, queda en evidencia el yerro del tribunal de alzada. Además si en el caso fuere aplicable el art. 1277 del Código Civil (texto ley 17.711) y necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o gravar bienes inmuebles de naturaleza ganancial, ese presupuesto necesario no resulta de la voluntad de las partes sino que ha sido impuesto por la ley. No se trata, entonces, de condición en los términos del art. 528 y su doctrina del Código Civil.
Descalificado el fundamento principal del fallo recurrido, procede que esta Corte se ubique en el plano previsto por el art. 289 inc. 2º del Código Procesal Civil y Comercial.
El boleto en que se apoyan los actores consiste en una promesa de venta de un inmueble ajeno con relación a todos los sujetos que son parte sustancial en el contrato, porque ninguno de ellos es titular del derecho real de dominio sobre dicho bien.
La cosa vendida en ese boleto es allí considerada como cosa ajena. En efecto, en la cláusula 3ª se expresa que en la escritura debe actuar como enajenante el Instituto Municipal de Desarrollo Urbano -quien es el titular del derecho real de dominio (v. certificado de fs. 75/76)- reconociendo entonces que los que suscribieron el boleto no estaban investidos de la calidad de propietarios y que carecen de atribuciones para disponer.
Resulta aplicable el art. 1177 del Código Civil, norma que excluye a los arts. 1329 y 1330 del mismo Código.
En este punto también debo coincidir con lo expresado por la actora apelante (v. fs. 343 y ss.) en punto a que lo manifestado al pie del boleto (fs. 2 vta.) constituya un distracto que impida la resolución por incumplimiento. De la lectura de las manifestaciones de los contratantes en esa ocasión no surge la existencia de acuerdo de voluntades concurrentes en tal sentido (doct. art. 1137, C. Civ.). Sólo existe acuerdo para recibir por parte de los "compradores" de la suma que entregaran a la firma de la promesa, sea cual fuere la imputación o calificación que corresponda otorgar a tal circunstancia.
Se ha expresado antes de ahora que cuando se trata de promesas de venta respecto de bienes alcanzados por la previsión del art. 1277 del Código Civil suscriptas sólo por uno de los cónyuges, el asentimiento o consentimiento del restante puede otorgarse hasta el momento de la escrituración, desde que tal promesa lleva implícito el compromiso de obtenerlo oportunamente (conf. causas Ac. 23.154, sent. del 20-IX-77 en "Acuerdos y Sentencias", 1977-III-19; Ac. 25.111, sent. del 8-IV-80 en "Acuerdos y Sentencias", 1980-I-376), habiendo quedado acreditado en autos que a aquel momento no quedó exteriorizada esa conformidad, ni tampoco se planteó por quien estaba legitimada la acción prevista por aquella norma para vencer la resistencia injustificada. En consecuencia, no existiendo la autorización legalmente exigida, las derivaciones de lo actuado por el cónyuge promitente corren por su exclusiva cuenta (conf. causa Ac. 22.745, sent. del 13-IV-77 en "Acuerdos y Sentencias", 1977-I-709).
Corresponde entonces, casar este aspecto de la sentencia impugnada y declarar resuelta la promesa de venta instrumentada a fs. 2 por culpa exclusiva de la demandada, quien deberá afrontar los daños y perjuicios que hubieren sufrido los actores, a cuyo efecto los autos volverán al tribunal de procedencia, con costas (arts. 68, 289, C.P.C.C.; 508, 509, 511, 512, 1163, 1197, 1198, 1204 y conds. del C. Civil).
2. En cuanto al restante agravio, dirigido a la liberación de responsabilidad profesional del escribano interviniente, no puede prosperar.
Ello así porque a pesar del empeño puesto en la tarea y la ilustrada muestra de supuestos en que los citados profesionales pueden incurrir en responsabilidad, con cita de normas de la ley 9020, es lo cierto que quedó inatacado el argumento esencial del rechazo de la misma: aquel que sostuvo que no se acreditó culpa en cualquiera de sus modalidades (fs. 371 in fine).
Es exigencia del recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley, impugnar con idoneidad los fundamentos del a quo, y no limitarse -como lo hace el quejoso a desarrollar meras discrepancias personales (art. 279, C.P.C.; causa Ac. 50.113, sent. del 19-XII-95).
Con el alcance indicado, voto por la afirmativa.
Los señores jueces doctores San Martín, Pisano, Negri y Laborde, por los fundamentos expuestos por el señor Juez doctor Mercader, votaron también por la afirmativa.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente
S E N T E N C I A
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se hace lugar parcialmente al recurso extraordinario interpuesto y se declara resuelta la promesa de venta instrumentada a fs. 2 por culpa exclusiva de la demandada, quien deberá afrontar los daños y perjuicios que hubieren sufrido los actores, a cuyo efecto, los autos volverán al tribunal de procedencia; con costas (arts. 68, 289, C.P.C.; 508, 509, 511, 512, 1163, 1197, 1198, 1204 y concs. del C. Civ.), manteniéndose el rechazo de la acción dirigida contra el escribano interviniente.
Notifíquese.
